继“单独二孩”放开后，上月底十八届五中全会决定全面放开二孩生育。现在仍有不少人还在纠结到底是生还是不生，不过进入普遍二孩时代的步伐势不可挡，楼市已经有不少开发商开始摇旗呐喊：“大户型好卖了，四房要成主流了。”其实，青岛也有不少二孩父母或准二孩父母在考虑买房换房问题。记者目前在30人中进行了一次小调查，结果显示，有近半数被调查者表示生二孩会换房，九成的被调查者认为生二孩家里要有三个房间或以上。
故事一 一步到位面临首付难题
“我和老公本来打算今年就买房，但是二孩政策一放开，现在计划全乱了。”来自临沂的王璐和老公在青岛工作了五年，今年女儿刚刚出生。“我们夫妇这些年攒了一些钱，然后公公婆婆也帮忙出了些钱，首付是凑出来了。”王璐说，“其实房子已经看好了，就在东李那边，本想买个高层小套二，这样首付差不多，负担也不重。”不过“全面二孩”消息发布后，不少亲戚朋友都让王女士再接再厉生一个，这样一下看两个孩子还省事。“现在得重新考虑房子问题了。”王璐告诉记者，“如果两个孩子都是女儿还好，可以住上下铺，但万一给现在的女儿添了个弟弟，那我就必须买多户型的房子了。”“现在青岛房价也不低，我和老公还是租房居住，本来老公意思是先买个小房子过渡一下，我是坚决不同意。”王璐说，“将来换房要搬家很麻烦，要是买房卖房有时间差，还得租房住。”王璐说，“万一将来再限购怎么办？”
不过王璐一算账，要想把小套二改成小套三，至少要比原来多付出将近20万元。“现在首付已经是父母尽力了，肯定不现实。不过放在贷款里，每月压力可是让人喘不过气。”本来王璐寄希望于开发商宣传的低首付，不过很快她失望了。“说是先首付一成，但是还得要在三个月内付清全部首付，这根本不现实。”不过王璐不想放弃一步到位的想法，“今年房贷政策放松，首付降低，利率调整至历史新低，购房门槛降低。”王璐说，“因为首次购房时一次性购买四房，既可以享受目前低至2.5成的低首付，又可以免去未来房价上涨可能增加的成本。”不过她已经做好了打算，每月的支出也仍然会比较大，夫妻双方之间需要一人的收入足够负担房贷，一人的收入足够负担家庭生活成本。
故事二 学区房购买意愿上升
“现在小学学位那么紧张，不知道全面放开二孩后会怎样？”相比有些家长，市民李先生更是未雨绸缪，已经开始在寻觅市南一些“名小”的学区房。计划要二孩、想换房的李先生表示，全面放开二孩，小学学位竞争只会更加激烈，最好是提前买好学区房。“对于二孩家庭来说，相当于每人只花费学区房的一半价格。所以，全面放开二孩政策后，岛城学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈，学区房的价格可能更加坚挺。”李先生说，“现在儿子四岁，今年或明年买上学区房，然后第二个孩子出生，这样一个学区房可以用两次，很划算。”
李先生一个朋友是房产中介，他告诉李先生，“全面二孩”政策对包括学区房市场在内的二手房市场冲击可能会更直接，因为部分家长持有学区房的时间将会增加，热门区域学区房的流通速度将会变慢，令房源更为紧俏，像江苏路小学、大学路小学、太平路小学等名校的学区房预计未来价格将进一步上涨。“我觉得朋友分析得有道理，已经委托朋友帮忙寻找房子。”李先生觉得当下有些父母还在犹豫是否生二孩，还没有考虑到学区的问题，因此当下赶紧出手是上策。
不过李先生发现，虽然早出手，但是学区房的价格仍然让他有些难以接受。“今年都说青岛房子降价了，但是学区房价格一直在涨。小的单价贵，大的总价贵。”李先生的难题是否卖掉自己的房子换成一套学区房。
故事三 以小换大先租房过渡
“还好可以在弟弟家暂住一段时间。”如今，刘晶一家因为换房子的事情犯愁。去年，在青岛放开 “单独二孩”后，刘晶夫妻俩便计划再生一个孩子。今年9月份，他们家的第二个孩子出生了，大女儿则升上一年级。家里新添一口人，现在刘晶觉得一家人居住的套三房不够用。因此，刘晶两口子便开始了换房之旅。
“一家子都在这里住惯了，想在同区域内换套房子，日常生活也方便，老人接送孩子上幼儿园也方便。”刘晶说，不过她发现想要换房并不容易。“生了二胎，三房户型显得也不够住了。”刘晶说，现在孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需产品。不过刘晶发现，市面上的四房产品并不多。“别说刚需盘基本没有，改善盘也很少，倒是一些高端盘有这个户型。”这还真应了一位业内人士的观点：家庭“普遍二孩”后，楼市最大的变化就是四房变成刚需改善品。
“现在我们已经把房子卖了，但是发现想要买房子并不容易。”如今，刘晶已经打算不再局限于新房，“实在不行买二手房也行。”
故事四 双房组合助力升级“3+1”
“自从第一个小孩出生后，父母就来到青岛帮我照顾小孩。”市民郑先生表示，难以避免的家庭小摩擦也让他觉得和父母分开住，更有利于家庭和谐。2010年，郑先生已经在新都心购买了一套90平方米的套三房，当时他还觉得挺满意，“一家三口加上父母一起居住刚刚合适。”但“二孩”政策放开后，他和妻子就有了再生一个的打算，家庭升级成“3+1”，再加上两位老人，最起码需要四个房间。郑先生告诉记者，一开始他准备把自己的套三房卖掉，换一套140平方米以上的四房，用卖掉旧的套三房的钱去支付新的宽敞四房的首付。
“青岛市场上的大户型太少了，还是决定给父母再买一个小房。”郑先生在和父母商量后，在同一个小区给父母另外购置了一套小户型，“父母和我们都可以有自己的空间，又可以帮我们照顾小孩，我们也方便照顾父母。”郑先生说，父母和妻子都很满意现在的居住方式，少了一起居住的摩擦，关系反而更融洽了。
“也就是运气好，因为我们小区附近这种出手的小户型住宅不多。”郑先生说，给父母买小户型也有好处，如果以后再换大房子在一起居住，小户型还可以出租或者卖掉，也是一种不错的投资选择。“等到过几年，青岛市面上大户型多了，我们换房子也不麻烦。”
【业界观点】二孩带动楼市还需观察
近日，“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”刚一出台，就被反应迅速的开发商嗅到了新的商机：二胎放开给楼市带来重大利好；二胎放开将有效刺激换房需求；二胎放开将是未来房地产发展的人口红利等等，诸如此类的说法被迅速移植到了项目的户外广告，宣传语上。广州某楼盘甚至推出了破解二孩、婆媳难题的“逆天户型”：88平方米的复式户型，被打造成四房两厅三卫。
实际上，不仅是学区房，“二孩”为房地产市场带来的红利是显而易见的。根据机构统计，目前楼市的购房人口结构，20—44岁的人口是买房的主力，大部分人在25-30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二孩，那么在2050年，20-44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。同策咨询研究部总监张宏伟表示，当前楼市已经进入下半场，人口红利对楼市影响趋弱，二孩政策全面实施并不会马上对楼市产生较大的影响，“但对于提振楼市需求、延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义”。
不过，也有业内人士认为这并不全面，因为单套住宅中的房间数量的简单增加并不能完全解决二孩家庭的生活和发展，四房不等于3房+1房。通常除双胞胎之外，两个孩子之间存在一定的年龄差，相当多数也会有性别差。由于这样的改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求。比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间，考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等等。当然，不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。