本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。   

    1．（本题20分）土地估价报告：   

    一、评估对象概况：   

    ××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。   

    二、评估目的：   

    ××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。   

    三、评估依据：   

    1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。   

    2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。   

    3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。   

    4．《××市实施<土地管理法>暂行规定》。   

    四、评估过程：   

    土地部分   

    1．征地成本费：   

    根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米   

    2．三通一平费用：86.00元/平方米   

    3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）   

      开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。   

    4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）   

    5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）   

      因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。   

    6．单位地价：267.23元/平方米   

    7．年租金额：   

      年纯收益（年租金额）=地价×还原利率   

      根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9％。
 即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）   

    地上物部分   

    1．已拆除和待拆除部分：   

名称   

面积(平方米)   

结构   

成新   

重置价(元/平方米)   

估价额(元)   

    

围墙   

357.68   

砖实砌   

8   

46.00   

11445.76   

厕所   

16   

砖木瓦   

6   

150.00   

1440.00   

粉碎房   

44.4   

砖石棉瓦   

7   

200.00   

6216.00   

废料棚   

16   

砖石棉瓦   

7   

200.00   

2240.00   

电焊间   

14   

砖墙瓦顶   

9   

390.00   

4914.00   

仓库   

28   

砖混   

9   

390.00   

9828.00   

化验室   

28   

砖混   

9   

390.00   

9828.00   

库房   

112   

    

砖石棉瓦   

7   

200.00   

15680.00   

水泥路   

300   

水泥   

9   

20.00   

5400.00   

合计   

     66991.00   

    2．出租部分   

    二楼会议室建筑面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。   

      房屋部分：重置价        620元/平方米   

                小区配套      48元/平方米   

                商业网点      40元/平方米   

                合    计      744元／平方米   

                估计额=744×138.6=103118.40（元）   

      土地价额=69.3×267.23=18519.04（元）   

      二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44（元）   

      年租金额=121637.44×9％=10947. 37（元）   

    五、土地和二楼会议室总租金额：   

      年租金额＝94807.86+10947.37=105755.23（元/年）   

    六、评估日期   

    七、评估人签字：   

                                                        一九九三年二月十八日   

    2．（本题30分）土地资产评估报告 

                                  第一部分   

    一、委托评估方：××   

    二、受托评估方：××   

    三、评估目的   

    ××厂作为独家发起人，将其部分资产及人员改制重组为××股份有限公司。该报告将对进入××股份有限公司的国有土地使用权价格进行评估。   

    四、评估依据   

    1．国家土地管理局、国家经济体制改革委员会联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》；    <